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LA LETTRE D'INFORMATION

La Coopérative - Histoire d’un patrimoine communal en passe d’être bradé 2005/2020, le persistant sabotage d’une belle idée

Création : 23 décembre 2019
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(par Jacques LLORCA, Maire Adjoint (2001-2006) aux Finances, Développement économique, (2003-2006) à la Culture et au Patrimoine/ Elu municipal de Poussan Autrement depuis 2014 : Membre de la  Commission Finances  et la Commission Culture et Patrimoine/ Elu titulaire Délégué à la Communauté de Communes Nord Bassin de Thau (2014-2017) puis Délégué suppléant à la S.A.M. (Sète Agglopole Méditerranée) : Commission Finances et Commission Développement économique)

 

Chronologie : du loupé à  l’échec,  bradage et manipulations

 

2005  ACQUISITION de la COOPÉRATIVE : UNE VISION MOTIVANTE POUR UN PROJET AMBITIEUX.

2005-2006, maire adjoint je réussi à convaincre le Maire de l’intérêt de l’achat de  la coopérative :

  • réaliser, à moins de 500 000 €, une bonne opération financière susceptible de rapporter directement ou indirectement à la commune (et ce en tenant compte de l’évolution du prix du m² constructible).
  • créer, dans un partenariat public-privé et à l’échelle du Bassin de Thau, un Centre d’Art Contemporain assorti d’une salle de spectacle d’au moins 500 places et d’y transférer la MJC.

L’achat des terrains Decoux aurait permis, dans un second temps, la création d’un hôtel-restaurant,  l’implantation de services et la réalisation d’un nouvel habitat : le tout restructurant ce quartier comme figure de proue, vitrine « d’un Poussan réveillé ».

  • conserver une partie du bâti en témoignage du patrimoine architectural des coopératives typiques en Languedoc Roussillon.

Mais les atermoiements du maire, une volteface temporaire des coopérateurs vendeurs et la destitution de J.Llorca ont transformé la donne et sabordé le projet.

 

2007                              DES CONDITIONS D’ACHAT GALVAUDÉES POUR UN DEVENIR DOUTEUX

Deux conséquences malheureuses de la vente repoussée d’un an par les coopérateurs de Poussan:

  • de façon trop anticipée par rapport à l’achat, la Directrice Générale des Services avait fait souscrire un emprunt de 480 000 € (imputé sur le budget 2005). Le Maire a très vite affecté cet emprunt à l’installation d’un terrain de sport synthétique ! Si bien qu’au moment même de l’achat de la coopérative en 2007, la Mairie a dû souscrire un autre emprunt d’à nouveau 480 000 €….

C’était le début de la dégringolade financière qui, au cours du second mandat, allait amener la commune quasiment sous le contrôle de la Chambre Régionale des Comptes et la contraindre à vendre les terrains de la Maleska, à des conditions heureusement discutées par les élus de Poussan Autrement (équipe Frézou, Nespoulous) et pour le moins curieuses !

  • dans le même temps et sans aucune résistance, le Maire « regardait » les administrateurs de la coopérative vendre au directeur de la coopérative une bande de 1 500 m² constructibles, cette vente s’effectuant au prix plancher évalué par France Domaine pour l’ensemble du site. L’enclave privée constituait, dès lors, un frein ou un obstacle à l’extension d’un projet incluant l’éventuel achat des terrains Decoux.

2007-2017 Pendant dix ans, le site de la coopérative a été sous-utilisé et non valorisé !

 

2016                            UN PROJET TARDIF, RAISONNÉ et PARTAGÉ… UN ÉCHEC TENU CACHÉ !

Une opposition constructive dès 2014

À partir de 2014, Poussan Autrement (association présidée par Fabrice CLASTRE), Pierre CAZENOVE et moi-même, avons décidé d’être, plus qu’une opposition, une minorité municipale constructive pour le bien commun des Poussanais !

Dès Janvier 2016, j’acceptais, sur proposition du Maire, de constituer avec l’élu FN et lui-même la Commission de sélection qui allait examiner un projet de vente de la coopérative à un promoteur Cosa Promotion, du Groupe Sarro, le seul ayant répondu à l’appel à projet !

Cosa Promotion intégrait comme associé essentiel la société Clinipole visant une clientèle très précise, médicalisée, pour rentabiliser le projet d’un hôtel-restaurant 3 à 4 étoiles haut de gamme. Il s’agissait d’«accueillir une clientèle de patients venant pour des examens en clinique et une clientèle familiale rendant visite à des patients hospitalisés en clinique sur le Bassin de Thau, voire St-Jean-de-Védas. ». 

Poussan Autrement, malgré la nature de ce projet bien loin du projet initial de 2005 a soutenu la démarche du Maire, préférant mettre fin à dix ans de décrépitude.

                                                                                                           

Un calendrier de réalisation resserré non tenu

Le 23 mai 2016, à l’unanimité, le Conseil Municipal actait la vente à Cosa Promotion et Clinipole ;

   * Prix total de 763 800 € réparti comme suit :

  • un versement en numéraire de 415 800 €
  • un paiement en dation d’un lieu couvert de 300 m² livré brut de finition d’une valeur estimée à 348 000 €, laissant à la Mairie la charge d’en fixer l’utilisation et d’en assurer l’aménagement et l ‘équipement.
  • démolition pour un coût de 180 000 € selon Cosa promotion, 150 000 € selon le Maire

   * à partir de la promesse de vente signée le 22 septembre 2016 l’acte de vente authentique devait être signé en Juillet-Août 2017 et le permis de construire accordé en fonction de la finalisation du PLU de Poussan.

Mais ce plan dont l’étude a été initiée dès 2001 n’a été finalisé que le 11 décembre 2017.

Ce délai imputable à la municipalité a évidemment retardé le calendrier d’une réalisation qui aurait dû démarrer à l’automne 2017 pour être livrée en février 2019.

 

Une majorité silencieuse devant l’échec de la vente

Absence de travaux

Risque que le compromis de vente prenne fin à échéance de juin 2018

   * Poussan Autrement multiplie ses interrogations auprès de la majorité : Maire, adjoints aux finances, à l’urbanisme et au patrimoine n’apportent aucun renseignement

Nous nous sommes même demandé si un acte de vente avait réellement été signé ou si, au-delà de la date butoir, la transaction n’était pas devenue caduque de par la défaillance de Cosa Promotion, seul aménageur « sélectionné » parce que seul candidat !

Un nouvel appel d’offres vers de nouveaux candidats à l’achat de la coopérative et à son aménagement nous semblait indispensable

   * Le Maire et sa majorité sont restés sourds jusqu’à l’été 2019

 

2019                                  DE MAQUILLAGES EN FAUSSES PISTES : LE BRADAGE ORGANISÉ.

 

Les conseils informels : cache-misère de la majorité

D’abord tromperie et improvisation…

Au conseil informel du 15 juillet 2019 (sans public, sans enregistrement et sans valeur décisionnelle), le Maire sortait de son chapeau « un projet surprise » conçu pour l’essentiel autour d’une salle de paddle de 2 000 m².

Aucune précision sur

  • les conditions de sortie du marché de 2016
  • l’identité précise du nouveau porteur de projet,
  • le montant et les modalités de la nouvelle transaction

   * Poussan autrement conteste

  • le flou de la transaction
  • le risque de concurrence mortelle pour la salle de musculation de la MJC.

…puis reniement et camouflage.

Au conseil informel du 26 novembre 2019, salto arrière : le Maire, devant sa majorité silencieuse et complice, annonce

  • le renoncement au projet affiché le 15 juillet 2019
  • ressort l’esquisse d’un projet proche de celui enterré de 2016. Encore une fois sans préciser la nature du promoteur acquéreur, les modalités et le montant de la transaction à venir !

À Pierre CAZENOVE et à Fabrice CLASTRE qui, au nom de Poussan Autrement, l’invitaient à ne pas faire de ce projet une démarche électoraliste et lui demandaient d’attendre le vote des Poussanais en mars prochain, le Maire s’exclamait : « C’est mon projet, je le ferai voter avant la fin de l’année ! ».

Enfin, le masque tombe : retour vers le futur !

Le 2 décembre 2019, joignant pour une fois l’acte à la parole mais dans la recherche de son intérêt, le Maire nous notifiait une convocation pour un Conseil Municipal officiel le 9 décembre. Le point 6 de l’ordre du jour portait sur la « cession de la cave coopérative » et était accompagné d’un texte de délibération floue, vague, imprécise, mensongère, bref une opération d’enfumage.

 

Un projet différent de celui de 2016 rétréci et menaçant contre la MJC

Les élus de Poussan Autrement découvrent  que :

  • le prix de vente concédé par la Mairie est strictement le même – 763 800 € – que celui de 2016…
  • pour un programme différent autour d’un hôtel rétréci (pas de restaurant, moins de chambres et de places de parkings, plus question de 3 ou 4 étoiles) sans standing !
  • deux activités y constituent une menace directe contre la survie de la MJC :
    • une salle de fitness concurrente directe de la salle de musculation, seule activité « rentable » à la MJC.
    • une médiathèque municipale, type de structure que le Maire souhaite très officiellement voir remplacer, selon lui  « les MJC qui coûtent trop cher et sont dépassées.».
  • le projet présente plus d’habitations qu’en 2016… sans aucun doute pour atténuer le pitoyable score de l’habitat social dont l’insuffisance par rapport à la loi SRU coûte au contribuable, du fait de la politique municipale, une pénalité de 220 000 €/an.
  • un nouveau porteur, « Opportunité foncière », né de la société Cosa Promotion donc du groupe SARRO (l’acquéreur aménageur de Maleska/les Sénioriales), créé officiellement le 21 février 2019… à la date où aurait dû être livré le marché conclu en 2016 !

 

Des obstacles à nos demandes d’informations

La DGS contrainte... !

Le 5 décembre, je saisissais officiellement la personne faisant fonction de Directrice Générale des Services pour qu’elle me produise la promesse de vente et l’acte original authentique de 2016 codifiant l’accord de vente à Cosa Promotion.

Le 6 décembre, je renouvelais la demande avec Fabrice CLASTRE et Pierre CAZENOVE physiquement présents en Mairie. La DGS nous signifiait de la part du Maire « d’avoir à faire par écrit cette demande »… aussitôt faite… mais sans aucun effet au 12 décembre. 

 

La reculade du Maire

Simultanément, par téléphone, j’informais le Maire des éléments de contestation juridique que nous opposions à cette délibération imprécise et couvrant de probables illégalités tout autant que faisant perdre significativement de l’argent à la commune :

  • doute sur le contrat de vente : avait-il vraiment été signé en 2016 ?
  • doute sur la présence de la clause « faculté de substitution » qui aurait permis à Cosa Promotion de transmettre automatiquement (hors contrainte de délai et sans changement des termes et obligations du contrat) le marché à l’identique à une autre société sans repasser par un nouveau concours d’appel d’offres.

Immédiatement, sans consulter quiconque, le Maire me répondait de vive voix :

 « Je retire la question de l’ordre du jour mais je la remettrai dans un prochain conseil. »

           

La majorité passivement complice

Le 9 décembre, dès l’ouverture du Conseil Municipal, le Maire retirait, effectivement, la question n°6 « cession de la coopérative », sans donner d’explications, sans qu’aucun de ses adjoints ne s’exprime et notamment ceux concernés par ce dossier à l’urbanisme, aux finances et au patrimoine, M.CUCULIERE, M. NATTA et Mme SANCHEZ.

Un autre adjoint, hors conseil mais en Mairie, nous avouait que, sur cette question comme beaucoup d’autres, « les élus de Poussan Autrement, nous en savions beaucoup plus et étions mieux informés qu’eux dans la majorité. »

Il n’empêche qu’aveuglément et sans défaillance, ils votent tous tout ce que propose le Maire !

Pas de place au débat...

 

                       

Les motifs  de casser, dès le conseil municipal du 6 janvier 2020, cette vente manipulée, ce bradage du patrimoine 

et obtenir un nouvel appel d’offre pour construire un nouveau projet

 

Un élément décisif conforte et illustre les points précis de la  contestation portée par les élus de Poussan Autrement

Le 13 décembre, chacun de nous a reçu le document « Promesse de vente » signé le 22 septembre 2016 devant Maître Roussel à Poussan entre Cosa Promotion (contenant encore Clinipole) et la Mairie,  document dont il  émerge  les contestations précises suivantes :

 

Marche forcée vers une vente complaisante

A quelques semaines des élections de mars prochain, il n’y a aucune urgence à précipiter en quelques jours un dossier initié en 2005, mal monté en 2007 et sabordé dans son contenu, curieusement mis au point en 2016 et mystérieusement abandonné, subrepticement et contradictoirement relancé à l’été/automne 2019 au bénéfice d’Opportunité foncière (groupe Sarro)

En réalité, le maire et ses adjoints ont déjà inscrit, sans encore l’expliciter, la recette attendue de la vente de la coopérative dans la recette d’investissement du budget 2020 qu’ils veulent, avec la même indécente précipitation, faire voter avant les élections pour ficeler par avance les mains de la nouvelle équipe municipale… Traditionnellement, du fait des élections, le vote des Budgets Prévisionnels municipaux en France est autorisé jusqu’en avril !

Au Débat d’Orientation Budgétaire, le 2 décembre, et à la Commission des Finances tenue le 16 décembre, l’adjoint aux Finances et le Maire, interrogés par moi-même et Pierre CAZENOVE ,  ont reconnu cette intention et la volonté d’inscrire la recette et la délibération « cession de la coopérative » lors du vote du Budget Primitif 2020 fixé au 6 janvier 2020.

 

Cosa/Sarro/Opportunité : nouveau montage financier, continuité d’intérêt !

     Les élus de Poussan autrement s’interrogent sur la permanence  du  Groupe Sarro, au travers de différentes sociétés dans plusieurs opérations immobilières significatives à Poussan  

  • 2011 : le groupe Sarro est le candidat bénéficiaire surprise de la vente de la Maleska (les Sénioriales) : alors qu’en commission le groupe UNICIL DOMICIL avait été classé 1er, au Conseil Municipal décisionnel la majorité a retenu le candidat exprimé après les autres, le Groupe SARRO pour acquérir le site au prix de 150 € /m².
  • 2016 la société Cosa Promotion, du Groupe Sarro est la seule à répondre à l’appel à projet  de la Cave Coopérative, Cosa Promotion intègre comme associé essentiel la société Clinipole, porteuse de la clientèle « médicalisée » pour le projet de haut standing
  • 2019 le groupe familial régional Costantin Clinipole fait éclater Cosa Promotion
  • disparition de Cosa Promotion dont le résiduel est devenu le 21 février 2019 la nouvelle société au but strictement immobilier : Sté Opportunité Foncière
  • 9 décembre 2019, le Maire annonce que le porteur du projet de la cave coopérative est Opportunité Foncière, le projet n’est plus le même.

 

 A travers Opportunité Foncière, c’est la même source de capital, la même démarche immobilière mais pas le même projet, pas le même porteur, pas la même nature ni le même objectif commercial qui se présentent comme le seul acquéreur du site de la Coopérative et en changent le projet… avec un habillage camouflant dans  la délibération prévue le 9 décembre intentionnellement vague ...Opportunité Foncière ....faux nez de Sarro Immobilier en janvier 2020 ?

 

Opportunité/Mairie : six raisons légitiment un nouvel appel d’offre

  1. Une délibération intentionnellement complaisante de la Mairie

      Le texte de la délibération qui était proposé pour le Conseil Municipal du 9 décembre affirmait que le  changement de promoteur « n’emporte pas de modification au projet initial ».

Faux : En réalité, l’abandon par Cosa Promotion (et Clinipole intégré en 2016) fait que la clientèle, visée par Opportunité Foncière, n’est plus du tout à caractère médical ou accompagnant de médicalisés et la référence ne sert plus les hôtels de type Juvignac, spécialisés dans ce type de clientèle…

  1. Une discontinuité juridique occultée par Opportunité

Il ne peut y avoir continuité juridique entre Opportunité foncière et Cosa Promotion, signataire potentiel du contrat d’achat avec la Mairie en 2016,  contrat qui n’a jamais été signé… Au 15 décembre, malgré nos relances, ce document ne nous a pas été communiqué, ni renseigné et pour cause !!! puisque la promesse de vente est devenue caduque à 16 heures, le 29 juin 2018… En revanche, Opportunité Foncière, société nouvelle n’a été enregistrée au RCS que le 21 février 2019. Il ne peut donc y avoir de transmission automatique, en continuité, de la 1ère société qui n’existait plus sur ce dossier, tandis que l’autre n’existait même pas car elle n’avait même pas déposé ses statuts au Registre du Commerce : de par la défaillance de l’acquéreur, le vendeur (la Mairie) doit obligatoirement relancer le projet.

  1. Un engagement notarial bafoué par la Mairie et Sarro/Opportunité

La promesse de vente cosignée le 22 septembre 2016 par la Mairie et Cosa Promotion, outre sa caducité le 28 juin 2018, comporte une clause de substitution- cession parfaitement explicite pour les deux signataires : « le bénéficiaire étant un professionnel de l’immobilier, toute cession partielle ou totale de la présente convention est interdite, ce qui est expressément accepté par le bénéficiaire ». Ce qui empêche clairement toute cession ....d’opportunité/opportunisme !

  1. Un prix de vente sous-évalué non réactualisé

Reconduite strictement au même prix qu’en 2016 à 763 800 €, la vente de la coopérative, à ce prix gelé, est un bradage des biens municipaux et ne tient aucun compte de l’emballement du prix du m² constructible à Poussan.

Déjà, en 2016, le prix consenti à Cosa Promotion du Groupe SARRO à 111 €/m² était inférieur à celui auquel la Mairie, en 2011, à 150 € /m², avait vendu la Maleska au même Groupe SARRO... déjà ! Candidat surprise !

Aujourd’hui, à Poussan, le prix du m² constructible est de l’ordre de 400 € : à ce tarif, la vente de la coopérative rapporterait plus de 2 700 000 € !

En étant mesurés, à Poussan Autrement, nous pensons, dans l’hypothèse d’une vente légale, que la majorité actuelle aurait dû envisager 4 niveaux de prix à négocier dans un nouvel appel d’offres :

 

150 €/m² recette 1 029 000 €
175 €/m² recette 1 201 000 €
200 €/M2 recette 1 372 000 €
250 €/m² recette 1 716 000 €

 

On comprend que SARRO/Opportunité Foncière tienne à garder le bénéfice d’une sacrée bonne affaire : il est inadmissible que la majorité municipale brade le bien communal à des fins électorales.

  1. La réglementation de France Domaine bafouée !

Plus grave, sur la question du prix gelé au niveau de 2016, la validité de l’avis donné (consultation le 12 avril 2016) par France Domaine était limitée à 18 mois ! Ce que manifestement la majorité, dans sa précipitation à vendre, feint d’ignorer ! (évaluation annexée à la promesse de vente devant notaire). De plus, la règle normale de cette validité est, en fait, de 12 mois !

  1. Deux autres obligations non respectées

Dans le document « Promesse de vente » que la Mairie nous a fait enfin parvenir le 13 décembre, nous avons découvert qu’une clause d’indemnité forfaitaire d’immobilisation, fixée à

38 150 €, serait « à verser au Promettant (la Mairie vendeuse) au cas de défaillance du bénéficiaire (Sarro Cosa Promotion) ».

Si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité Cosa Promotion d’immobilisation resterait acquise au Promettant (la Mairie). La Mairie a-t-elle perçu cette somme due après Juin 2018, la promesse de vente étant devenue caduque ? Sinon, pourquoi ? Si ce n’est parce qu’un montage artificiel se préparait… dont la minorité de Poussan Autrement « était évidemment écartée » !

 

Quant à la  médiathèque, en toute hypothèse, dans l’impossible projet avec Opportunité foncière, la Mairie était tenue de lancer un appel d’offres spécifique. Masqué dans le projet global, ce type de lieu qui accueille du public par une sorte de délégation de service public repose sur des conditions de conception-réalisation précises, exigeantes, spécifiques, qui ne peuvent être noyées, occultées, confondues dans une réglementation plus généraliste. On comprend bien alors l’intérêt commun du vendeur et de l’acheteur.

 

De cette analyse, deux types de constats 

  • le texte de la délibération que le Maire et son adjoint à l’urbanisme voulaient présenter au Conseil Municipal le 9 décembre : un grossier montage, visant à faire oublier :
  • que la Mairie n’ a pas tenu le délai de finalisation du PLU,
  • que Cosa Promotion, abandonné par Clinipole, n’a pas tenu sa promesse d’achat,
  • qu’il n’y a jamais eu de contrat de vente authentique, qu’Opportunité Foncière est une nouvelle société dont il faut éclairer les liens avec le Groupe SARRO,
  • que, comme société nouvelle et très récente, Opportunité Foncière, en outre créée à postériori de la caducité de la promesse de vente, ne peut bénéficier de cession-substitution,
  • qu’en toute hypothèse, Cosa Promotion a bloqué cette procédure en cosignant avec la Mairie cette interdiction.
  • L’objectif de ce montage : n’a que des visées électoralistes.
    • Le Maire, qui ne se représente pas, et l’adjoint à l’urbanisme ne veulent pas refaire un appel d’offres pour pouvoir, avant les élections, se vanter d’avoir lancé ce projet (pour eux, le dernier).
    • Cette démarche, au-delà de la plupart des adjoints qui ne se représentent pas mais qui sont comptables de plus de dix ans d’immobilisme sur ce dossier et ne veulent pas perdre la face, intéresse au plus haut point l’adjointe au patrimoine, Mme Sanchez, posée comme candidate héritière du Maire. L’adjointe au patrimoine compte-t-elle sur ce projet, qu’elle n’a pas pensé mais subi, pour, en le récupérant, cacher ses deux échecs significatifs en matière de patrimoine ? En juillet dernier, elle a été obligée de déclarer « site en péril » le précieux patrimoine du château Montlaur pour lequel elle n’a rien fait durant deux mandats. Par la même démarche, espère-t-elle compenser l’humiliante décision du Maire qui vient de lui infliger le cinglant abandon, en rase campagne, de la réfection des Halles par l’architecte (et amie ?) sélectionnée sans appel d’offres ?

Le dossier des loupés de l’achat et la tentative désespérée de vendre aujourd’hui la coopérative illustrent les pratiques d’une majorité silencieuse et solidairement complice vers l’extérieur, , déchirée à l’intérieur, vide de vrais projets, incapable de perspective et de vision, tristement manœuvrière, systématiquement sourde à nos questions et propositions!

 

Une  conclusion, la mobilisation est urgente !

 

Il y a extrême urgence à empêcher le bradage, la dilapidation de la cave coopérative. Il est impensable que, comme cadeau de fin d’année, la municipalité, pour satisfaire l’ego de l’un, les manœuvres des autres, gaspille un bien que le contribuable et le citoyen poussanais méritent de voir fructifier.

Le bradage déjoué le 9 décembre 2019 est à nouveau préparé pour le Conseil Municipal du 6 janvier 2020 :

  • dans les principales recettes d’investissement, la vente de la Coopérative est inscrite pour

 416 000 euros soit 22% des recettes totales (il s’agit de la part numéraire de la vente à laquelle devra s’ajouter la dation d’une salle à hauteur de 348 000 euros. Le tout, rappelons-le, au prix le plus bas du m2, celui de 2016 et pas de 2019 !).

  • cette recette abusive met le budget en déséquilibre et le rend illégal !

La démonstration est faite par les élus de Poussan Autrement que ce projet est loin d’être une bonne affaire financière pour Poussan, que c’est une dévalorisation et un bradage de son patrimoine et qu’il n’est pas conforme à la loi. Cette démonstration devrait faire prendre conscience à quelques élus de la majorité sortante de l’impérieux devoir de différer ce vote !

Si la majorité vote le 6 janvier la vente de la coopérative inclue dans le budget primitif de 2020, les élus de Poussan Autrement saisiront le Tribunal Administratif aux fins d’annuler la vente et le budget.

En toute hypothèse, Fabrice Clastre et son équipe de Poussan autrement, élus en mars 2020, s’engagent, dans la transparence, le respect des textes en vigueur et l’intérêt des contribuables et citoyens de Poussan à relancer ce dossier pour valoriser le patrimoine, l’urbanisme et l’emploi de notre cité.

 

Nouvelle équipe !

Nouvelle évaluation ! Nouvel appel d’offres concurrentiel ! Nouveau projet !

Patrimoine et dignité reconquis !

 

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